Revente d’un bien en BRS : Règles et calcul de la plus-value

Revendre un logement acquis en Bail Réel Solidaire (BRS) répond à des règles spécifiques destinées à garantir la vocation sociale du dispositif.
La durée du bail, les obligations du propriétaire, la méthode de calcul de la plus-value ou encore la possibilité de transmettre le logement à un proche sont autant de questions essentielles lorsqu’on prépare une revente.
Dans ce guide complet d’environ 1 200 mots, nous vous expliquons toutes les étapes du processus, avec des exemples concrets pour vous aider à anticiper votre projet en toute sérénité.

1. Conditions de revente d’un logement en BRS

Revendre un bien en BRS implique de respecter le cadre du bail signé avec l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS). Le terrain reste la propriété de l’OFS tandis que vous êtes propriétaire du bâti. Lors de la revente, ce modèle impose des règles précises pour maintenir l’accessibilité financière du dispositif.

1.1 Durée du bail lors de la revente

Le bail BRS a une durée initiale comprise entre 80 et 99 ans. Lors de la revente, l’OFS renouvelle automatiquement la durée du bail à son niveau initial.
Cela signifie que l’acheteur bénéficie d’un bail quasi neuf, ce qui protège la pérennité du logement et évite une décote liée au temps restant.

1.2 Qui peut racheter le logement ?

Le logement peut être revendu uniquement à un ménage éligible au BRS.
Il n’est pas possible de revendre à une personne non éligible ni à un investisseur.
Cette règle permet de maintenir la vocation sociale du dispositif et de contrôler les prix sur le long terme.

1.3 Procédure de revente

La procédure s’effectue en trois étapes principales :

• Informer l’OFS de votre volonté de vendre.
• Obtenir le prix de vente autorisé (calculé selon les règles du BRS).
• Identifier un acquéreur éligible, souvent accompagné par l’OFS ou le promoteur.

Vous restez propriétaire du logement jusqu’à la signature de l’acte authentique chez le notaire.

2. Comment est calculée la plus-value en BRS ?

Le calcul de la plus-value en BRS est encadré pour éviter la spéculation. L’objectif est de garantir que le logement reste accessible à long terme tout en permettant au propriétaire de récupérer une partie de la valorisation.

2.1 Le prix de revente maximal

Le prix de revente ne peut pas excéder le prix plafond fixé par l’OFS. Ce prix est généralement calculé selon :

• le prix d’achat initial du bâti,
• l’évolution d’un indice (souvent l’IRL ou un indice local),
• la prise en compte d’éventuels travaux valorisables.

Le terrain n’entre jamais dans le calcul puisque vous ne l’avez pas acheté.

2.2 Quels travaux sont valorisés ?

Seuls certains travaux peuvent être pris en compte dans la plus-value :

• travaux d’amélioration,
• mise en conformité,
• aménagements pérennes augmentant la qualité du bien.

Les équipements démontables (meubles, électroménager, dressing amovible…) ne sont pas valorisables.

2.3 Exemple de calcul

Prenons un exemple simple :

• Prix d’achat du bâti : 160 000 €
• Indice d’actualisation : +5 %
• Travaux valorisables : 8 000 €

Le prix maximal de revente sera donc :
160 000 € × 1,05 + 8 000 € = 176 000 €.

Cette méthode garantit une valorisation raisonnable tout en préservant l’accessibilité du logement pour les futurs acquéreurs.

3. Transmission du logement à un proche

Il est possible de transmettre ou céder le logement à un proche dans certaines conditions strictes, toujours liées à l’éligibilité.

3.1 Transmission familiale

En cas de donation ou de succession, le bénéficiaire doit :

• respecter les plafonds de ressources,
• occuper le logement en résidence principale,
• être accepté par l’OFS.

Si le bénéficiaire ne remplit pas ces conditions, la transmission est possible mais il devra revendre le bien selon les règles BRS.

3.2 Donation du vivant du propriétaire

Une donation est possible, mais l’OFS doit en être informé. Le bénéficiaire doit être éligible comme pour une revente classique.

3.3 Succession

En cas de décès, les héritiers deviennent propriétaires du logement. Si aucun n’est éligible, ils disposent d’un délai raisonnable (souvent 1 an) pour organiser la revente.

4. Exemples concrets de revente

4.1 Cas n°1 : Revente après 7 ans

Vous avez acheté un T3 en 2018 pour 150 000 €.
En 2025, l’indice permet une revalorisation de +6 %. Vous avez ajouté une cuisine équipée valorisable à hauteur de 4 000 €.

Calcul :
150 000 € × 1,06 + 4 000 € = 163 000 €
C’est le prix maximal autorisé, même si le marché classique vendrait ce type de bien 240 000 €.

4.2 Cas n°2 : Divorce et sortie d’indivision

En cas de divorce, deux solutions :

• l’un des conjoints rachète les parts de l’autre s’il reste éligible BRS ;
• le bien est mis en vente sous les règles BRS.

Si aucun conjoint n’est éligible après la séparation, la vente devient obligatoire.

4.3 Cas n°3 : Transmission à un enfant étudiant

Vous souhaitez céder votre logement à votre enfant majeur. La transmission est possible uniquement si :

• il respecte les plafonds de ressources,
• le logement devient sa résidence principale.

S’il n’est pas éligible, la revente classique BRS s’impose.

FAQ – Questions fréquentes

Peut-on revendre à un non-éligible ?

Comment est calculée la plus-value en BRS ?

Que faire en cas de divorce ?

Sources officielles

ANIL – Informations sur le Bail Réel Solidaire
Service-Public – BRS et OFS
Ministère du Logement – Foncier solidaire