PTZ et zones A/B/C :
comment vérifier son éligibilité
Rappel : que sont les zones PTZ ?
Le territoire est classé en zones reflétant la tension du marché résidentiel : A, A bis, B1, B2, C. Ce zonage sert à calibrer les plafonds de ressources, le coût d’opération retenu et la quotité du PTZ.
| Zone | Profil | Tension |
|---|---|---|
| A bis / A | Métropoles et cœurs urbains très tendus | Très élevée |
| B1 | Villes grandes et moyennes, franges tendues | Élevée |
| B2 | Villes moyennes/ périurbain | Moyenne |
| C | Reste du territoire | Plus faible |
Identifier la zone de votre adresse
- Récupérer l’adresse précise du bien (numéro, voie, commune, code postal).
- Rechercher le zonage officiel correspondant à la commune et, le cas échéant, au quartier.
- Noter la zone exacte (
A,A bis,B1,B2,C).
Le zonage peut varier d’une commune à l’autre et, à la marge, d’un secteur à l’autre au sein d’une grande agglomération. Toujours se baser sur la zone la plus récente applicable à la date de l’offre de prêt.
Impacts de la zone sur le PTZ
- Plafonds de ressources : plus élevés en zone tendue.
- Plafond du coût d’opération : dépend de la zone et de la taille du foyer.
- Quotité PTZ : pourcentage appliqué à la base plafonnée; souvent plus favorable en zones tendues.
- Tranche de remboursement : la zone pèse indirectement via l’affectation à une tranche en interaction avec les revenus.
Vérifier les ressources N-2
Procédure
- Rassembler les avis d’imposition N-2 de chaque emprunteur.
- Calculer le RFR agrégé (somme des RFR du foyer).
- Comparer au plafond de la zone pour la taille du foyer (nombre d’occupants).
- Si le RFR ≤ plafond : condition de ressources validée.
Vérifier l’opération et la base de calcul
- Nature de l’opération : neuf (VEFA, maison neuve), ou ancien avec travaux assimilés au neuf selon critères.
- Coût d’opération : prix du logement + travaux éligibles éventuels, hors frais de notaire.
- Base PTZ : min(coût réel, plafond par zone/foyer).
- Montant PTZ théorique : base × quotité de la zone (borné par un maximum réglementaire).
Arbre de décision d’éligibilité
- Primo-accédant : oui/non (vérifier les exceptions légales).
- Résidence principale : oui/non; engagement d’occupation.
- Zone identifiée et RFR N-2 ≤ plafond : oui/non.
- Nature de l’opération éligible : oui/non.
- Montage financier : PTZ en complément d’autres prêts : oui/non.
- Si toutes les réponses sont oui : éligibilité validée; sinon, identifier la contrainte bloquante.
Cas pratiques
Cas 1 : ménage en zone A
RFR agrégé proche du plafond mais inférieur → éligible. Coût supérieur au plafond : base PTZ limitée au plafond, application de la quotité de la zone A.
Cas 2 : ménage en zone C
RFR confortable mais inférieur au plafond de la zone C → éligible. Coût inférieur au plafond : la base PTZ = coût réel, quotient de zone C appliqué.
Cas 3 : variation de composition
Naissance ou personne supplémentaire prévue à l’emménagement : prendre la taille de foyer prévue à l’occupation pour lire les plafonds, selon la pratique bancaire et les textes applicables.
FAQ
Le zonage PTZ et le zonage fiscal Pinel sont-ils identiques ?
Le périmètre peut coïncider en grande partie mais obéit à des textes et mises à jour propres; il faut vérifier le zonage applicable au PTZ.
Comment traiter une commune à cheval entre deux zones ?
La zone retenue est celle codifiée pour la commune/secteur du bien à la date de l’offre; se référer aux listes officielles de zonage.
Un changement de zonage en cours de projet a-t-il un effet ?
L’appréciation se fait à la date de l’offre de prêt; si le zonage évolue après, ce sont en principe les paramètres à la date de l’offre qui prévalent.
