BRS et fiscalité 2025 : Quelles économies réaliser ?

Le Bail Réel Solidaire (BRS) ne se limite pas à réduire le prix d’achat grâce à la dissociation foncier-bâti. En 2025, il ouvre aussi la porte à de nombreux avantages fiscaux : TVA réduite à 5,5 %, exonérations locales, allègement des taxes et dispositifs complémentaires.
Pour les ménages souhaitant accéder à la propriété dans un cadre durable et sécurisé, ces avantages peuvent représenter plusieurs milliers d’euros d’économies.
Dans cet article d’environ 1 300 mots, nous détaillons la fiscalité du BRS 2025, les conditions d’accès, les démarches déclaratives, les risques éventuels et des exemples chiffrés.

1. TVA réduite à 5,5 % : l’avantage fiscal majeur du BRS

La majorité des projets en Bail Réel Solidaire sont éligibles à la TVA réduite à 5,5 %, au lieu de 20 %.
Cette mesure constitue la première source d’économie à l’achat, surtout pour un logement neuf.

1.1 Qui peut bénéficier de la TVA à 5,5 % ?

Pour bénéficier de la TVA réduite, trois conditions doivent être réunies :

le logement doit être acheté en BRS ;
il doit être situé en zone QPV ou dans un périmètre de renouvellement urbain équivalent ;
l’acquéreur doit respecter les plafonds de ressources du BRS.

Si ces conditions sont remplies, la TVA est automatiquement appliquée par le notaire lors de l’acte de vente.

1.2 Quel impact sur le prix final ?

La TVA réduite peut entraîner une baisse de 10 à 14 % du prix d’achat selon les programmes.
Exemple simple :

Prix HT du logement : 180 000 €
Prix TTC en TVA 20 % : 216 000 €
Prix TTC en TVA 5,5 % : 189 900 €

Économie réalisée : 26 100 €

1.3 Cas où la TVA réduite ne s’applique pas

Il existe quelques situations où la TVA à 5,5 % n’est pas applicable :

logement en zone non classée (hors QPV),
réhabilitation en BRS ne bénéficiant pas du périmètre spécial,
revenus dépassant les plafonds.

Dans ces cas, la TVA de 20 % reste applicable.

2. Abattements et exonérations locales : un atout souvent méconnu

Outre la TVA réduite, certaines communes accordent aux opérations BRS des allègements sur la taxe foncière ou d’autres dispositifs locaux d’allégement fiscal.

2.1 Exonération de taxe foncière pour les logements neufs

Comme toute construction neuve, un logement BRS peut bénéficier d’une exonération temporaire de taxe foncière.
La durée varie selon les communes :

2 ans d’exonération minimum,
parfois 5 ans dans des territoires volontaires,
ou des exonérations partielles sur les taxes annexes.

Cette exonération s’applique uniquement sur la part communale et intercommunale.

2.2 Abattements spéciaux en zone prioritaire

Certaines collectivités proposent :

des abattements sur la part foncière,
des aides à l’accession dans le cadre d’opérations éco-responsables,
des réductions complémentaires pour les ménages modestes dans les QPV.

Ces mesures varient d’un territoire à l’autre et doivent être vérifiées auprès de la collectivité.

2.3 Aides cumulables avec les avantages fiscaux

En zone tendue comme en zone rurale, le BRS peut s’accompagner :

d’aides régionales à l’achat,
de subventions locales pour la performance énergétique,
du PTZ lorsque l’opération respecte les exigences réglementaires.

3. Autres avantages fiscaux du BRS en 2025

En plus de la TVA réduite et des exonérations locales, d’autres avantages renforcent l’attractivité fiscale du BRS.

3.1 Fiscalité plus légère en cas de revente

L’encadrement du prix limite mécaniquement la plus-value taxable.
La revente se fait à un prix plafonné, ce qui réduit l’exposition fiscale et sécurise les transactions.

3.2 Frais de notaire réduits

Le BRS s’appliquant sur le bâti uniquement, les frais de notaire sont calculés sur une base plus faible.
Résultat : plusieurs milliers d’euros économisés dès la signature.

3.3 Taxation cadastrale limitée

Comme le terrain n’est pas acquis, certaines taxes relatives au foncier sont simplifiées ou réduites.
Cela dépend toutefois des règles locales.

3.4 Y a-t-il des risques fiscaux ?

Les risques sont rares, mais ils existent dans certains cas :

non-respect de la condition de résidence principale,
location non autorisée,
fausse déclaration de ressources.

Dans ces cas extrêmes, l’administration peut demander un remboursement des avantages fiscaux.
Mais en respectant les règles, le risque fiscal reste faible.

4. Exemples concrets d’économies fiscales en BRS

Voici plusieurs cas pratiques pour mieux comprendre les économies réalisables.

4.1 Exemple n°1 : T3 neuf en BRS – Zone QPV

Prix HT : 150 000 €
TVA 20 % : 30 000 €
TVA 5,5 % : 8 250 €
Économie : 21 750 €

Avec l’exonération foncière de 2 ans, l’économie totale dépasse facilement 24 000 €.

4.2 Exemple n°2 : Maison BRS en zone rurale

Même hors QPV, certaines communes rurales appliquent des exonérations :

Exonération de taxe foncière : 2 ans
Aide locale à l’éco-construction : 4 000 €

Si le ménage bénéficie du PTZ, le financement devient particulièrement attractif.

4.3 Exemple n°3 : Projet bas carbone en zone B1

Dans certains projets, le cumul BRS + TVA réduite + aides locales environnementales peut représenter :

TVA réduite : 15 000 à 25 000 €
Aides locales : 2 000 à 6 000 €
Réduction énergétique annuelle : 400 à 700 €

Tableau : Économies fiscales BRS (comparatif 2025)

Type d’avantage fiscal	Montant ou impact estimé	Conditions
TVA réduite 5,5 %	10 à 14 % du prix du logement	BRS + QPV + respect plafonds de ressources
Exonération taxe foncière	2 à 5 ans selon la commune	Logement neuf + décision locale
Aides locales	2 000 à 8 000 €	Programmes éligibles, critères locaux
Frais de notaire réduits	1 500 à 3 500 €	BRS (calcul sur bâti uniquement)

FAQ – Questions fréquentes

Qui peut bénéficier de la TVA à 5,5 % ?

Comment déclarer son bien en BRS ?

Y a-t-il des risques fiscaux ?

Sources officielles

Service Public – TVA immobilière
Ministère du Logement – Accession sociale
ANIL – Fiscalité du logement neuf