Tout savoir sur le PTZ 2024-2025 :
conditions, barèmes, plafonds

Définition et objectifs

Le prêt à taux zéro (PTZ) 2024-2025 est un prêt complémentaire sans intérêts destiné aux ménages accédants à la propriété de leur résidence principale, principalement dans le neuf. Il vise à réduire l’apport nécessaire et à lisser la charge de remboursement via un différé partiel ou total.

Points structurants

Prêt complémentaire sans intérêts.
Réservé à l’achat ou la construction de la résidence principale.
Montant plafonné en pourcentage du coût d’opération retenu.
Conditions de ressources par foyer et zone géographique.
Différé d’amortissement selon le profil de revenus.

Utilisation typique

VEFA (logement neuf sur plan).
Maison neuve prête à habiter.
Logement ancien avec travaux lourds assimilés au neuf (cas encadrés).

Conditions d’éligibilité

Primo-accession : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années (exceptions : invalidité, catastrophe, etc.).
Résidence principale : occupation sous 1 an après achèvement ou acquisition, engagement d’y habiter au moins 8 ans sauf cas de mobilité encadrés.
Ressources : respect des plafonds en fonction de la zone A/B/C et de la composition du foyer.
Nature du bien : majoritairement logements neufs; certaines opérations anciennes avec travaux peuvent être éligibles si elles répondent aux critères d’amélioration.
Montage financier : le PTZ doit être complémentaire d’un ou plusieurs autres prêts (il ne peut pas financer 100 % du coût).

L’éligibilité s’apprécie à la date de l’offre de prêt, sur la base des revenus fiscaux de référence N-2 et des caractéristiques de l’opération.

Plafonds de ressources

Les plafonds dépendent de la zone du bien et du nombre de personnes destinées à occuper le logement. Les banques vérifient le revenu fiscal de référence (RFR) N-2 des emprunteurs. En cas de variation de situation, un calcul « taux d’effort/projet » peut aussi être pris en compte pour l’affectation à une tranche de remboursement.

Méthode de contrôle

Identifier la zone du bien (A, A bis, B1, B2, C).
Compter le nombre d’occupants prévus.
Comparer le RFR N-2 agrégé aux plafonds applicables.

Zones et impact sur le PTZ

La zone influe sur : le plafond de coût d’opération pris en compte, la quotité maximale du PTZ, et parfois la durée/différé via la tranche de remboursement. Les zones tendues (A/A bis/B1) ouvrent en général des droits supérieurs au neuf, tandis que les zones moins tendues (B2/C) sont plus restrictives.

Zones tendues (A, A bis, B1) : plafonds et quotités plus élevés.
Zones B2/C : paramètres plus bas et conditions encadrées.

Coût d’opération retenu et quotités

Le PTZ ne s’applique pas sur tout le coût réel, mais sur un coût d’opération plafonné selon la zone et la taille du foyer. La quotité (pourcentage appliqué à ce coût plafonné) détermine le montant maximal de PTZ.

Coût d’opération éligible

Prix du logement hors frais de notaire.
Frais annexes strictement éligibles (selon textes).
Travaux éligibles dans les cas d’assimilation au neuf.

Quotités usuelles

Variable selon zone et période réglementaire. La quotité maximale s’applique au coût plafonné, pas au coût réel si celui-ci le dépasse.

Si le coût réel dépasse le plafond réglementaire, la fraction excédentaire n’entre pas dans la base de calcul du PTZ.

Calcul du montant de PTZ

Forme générale

Montant PTZ = min(Coût réel, Plafond réglementaire) × Quotité de PTZ

Le résultat est ensuite borné par un montant maximal spécifique à la période/zone/foyer.

Étapes opérationnelles

Déterminer la zone du bien.
Récupérer le plafond de coût d’opération correspondant à la composition du foyer.
Appliquer la quotité réglementaire en vigueur.
Vérifier le plafond absolu de PTZ.

Durée et différé de remboursement

Le PTZ est structuré en deux périodes : une phase de différé (aucun remboursement du capital, pas d’intérêts) puis une phase d’amortissement. La durée totale et la durée du différé dépendent d’une tranche fixée selon les revenus, la composition du foyer et la zone.

Tranches

Tranche 1 : revenus modestes → différé long, échéances plus faibles ensuite.
Tranche 2 : revenus intermédiaires → différé moyen.
Tranche 3 : revenus plus élevés → différé court.

Effets pratiques

Plus le différé est long, plus la charge initiale diminue.
L’amortissement se concentre davantage en fin de prêt.

Cumul avec autres dispositifs

TVA 5,5 % : compatible lorsque le programme est éligible; le PTZ se combine pour réduire le coût global.
BRS : possible sous conditions de bail réel solidaire; le calcul tient compte de la décote foncière.
PSLA : éligible selon la phase de transfert; la banque examine les ressources et le statut locatif-accédant.
Aides locales : subventions/avances locales peuvent s’additionner; elles n’entrent pas toujours dans la base PTZ.

Parcours bancaire et pièces

Étapes

Vérification d’éligibilité (ressources, zone, primo-accession).
Montage du plan de financement (prêt principal + PTZ + autres).
Instruction et offre de prêt.
Signature et décaissements selon l’avancement (VEFA : appels de fonds).

Pièces usuelles

Avis d’imposition N-2 de chaque emprunteur.
Justificatifs d’état civil et de situation familiale.
Contrat de réservation/acte, notice descriptive, échéancier VEFA.
Tableaux de ressources/occupants, attestation primo-accédant.

Exemples chiffrés

Exemple 1 : couple sans enfant en zone tendue

Hypothèses : logement neuf en VEFA, coût réel supérieur au plafond de la zone. Le coût retenu est donc le plafond. Application de la quotité maximale de la période → obtention du montant de PTZ. Tranche 1 : différé long, amortissement ensuite sur la durée totale réglementaire.

Exemple 2 : famille de 4 en zone intermédiaire

Hypothèses : coût réel inférieur au plafond → base PTZ = coût réel. Quotité appliquée selon zone → montant PTZ. Tranche 2 : différé moyen, mensualité de prêt principal lissée par le différé PTZ.

Erreurs fréquentes

Confondre coût réel et coût d’opération plafonné pour la base de calcul.
Négliger l’impact de la zone sur la quotité et la tranche.
Ignorer l’obligation de résidence principale et la durée d’occupation minimale.
Oublier que le PTZ est complémentaire et ne finance pas 100 % du projet.
Déclarer un RFR N-2 incomplet ou non concordant avec les avis d’imposition.

FAQ

Le PTZ finance-t-il les frais de notaire ?

Non. La base de calcul porte sur le coût d’opération éligible hors frais de notaire.

Peut-on revendre avant 8 ans ?

Oui dans des cas encadrés (mobilité professionnelle, invalidité, chômage prolongé, décès). Sinon, un remboursement anticipé du PTZ peut être exigé.

Le PTZ est-il compatible avec un différé sur le prêt principal ?

Oui si la banque l’accepte, mais l’intérêt du PTZ est déjà de décaler une partie de la charge via son différé propre.

Glossaire

RFR : revenu fiscal de référence N-2. VEFA : vente en l’état futur d’achèvement. Quotité : pourcentage appliqué à la base plafonnée pour calculer le PTZ. Différé : période sans remboursement du capital du PTZ.

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